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IVG Immobilien kaufen
19.11.2008
HSH Nordbank AG
Hamburg (aktiencheck.de AG) - Stefan Goronczy, Analyst der HSH Nordbank, empfiehlt weiterhin, die Aktien von IVG Immobilien (ISIN DE0006205701 / WKN 620570) zu kaufen.
IVG habe letzte Woche Neunmonatsgeschäftszahlen vorgelegt, die vom Abschwung auf den Immobilieninvestmentmärkten und dem Kavernenverkauf geprägt gewesen seien. Beide Einflussfaktoren beziehe der Vorstand, den nun der ehemalige DeTe-Immobilien-Chef Dr. Niesslein anführe, inzwischen in seine konkretisierte Jahresergebnisprognose ein, die den moderaten Erwartungen der Analysten der HSH Nordbank entspreche.
In den ersten neun Monaten habe IVG 773,6 Mio. EUR betriebliche Erträge erwirtschaftet. Das seien 119,5 Mio. EUR bzw. 13,3% weniger als im Vorjahr. Ursache dafür seien die auf 319 Mio. EUR gestiegenen Marktwertabschreibungen im Investmentportfolio gewesen, die nicht vollends durch höhere Mieteinnahmen, Projektfortschritte und die Kavernengewinne kompensiert worden seien. Das um Sondereffekte bereinigte EBIT sei dadurch um 42,7% auf 228,7 Mio. EUR gesunken. Der Konzerngewinn sei um 227,8 auf 34,1 Mio. EUR geschrumpft. Angesichts des Gewinnrückgangs habe IVG nicht mehr die zuvor geplante Dividende von 70 Eurocent je Aktie bestätigt, sondern habe die Ausschüttungshöhe offen gelassen.
Auch der NAV sei deutlich gesunken. So berücksichtige IVG nur noch einen Teil der kurzfristig erwarteten Projektgewinne und habe wegen der schwierigen Markt- und Bewertungssituation den Wertansatz für das private Fondsgeschäft reduziert. Zusammen mit den Immobilienabschreibungen resultiere daraus ein um 4,03 auf 23,59 EUR je Aktie gesunkener NAV. Das entspreche fast der Schätzung der Analysten. Den hohen Wertabschreibungen im Investmentbereich würden einige operative Erfolge gegenüberstehen. So habe IVG die Nettomieten like-for-like um 2,7% gesteigert, in Deutschland sogar um 3,5%, und habe den Leerstand seit dem Frühjahr konstant bei 7,5% gehalten. Gleichwohl deute sich der Abschwung mit mehr Kündigungen als Neuvermietungen bereits an.
Dabei berge der mit einem Anteil von 21% größte Mieter Allianz nur ein begrenztes Risiko, da lediglich ein Teil der Flächen kündbar sei und die Mieten meist marktüblich seien. Positiv werten man, dass nur 4% bzw. 13% der Flächen in Paris und London bis Ende 2010 wiederzuvermieten seien. In Deutschland sollten bis dahin hingegen 21% verlängert werden. Die Analysten würden dabei aber nicht mit wesentlichen Einbußen rechnen, weil hierzulande das Mietrückschlagspotenzial geringer als in London und Paris sei. Das bereinigte Segment- EBIT von -124,6 Mio. EUR dürfte sich nach Ansicht der Analysten bis Jahresende allerdings weiter verschlechtern, da die Schwäche der transaktionsarmen Investmentmärkte anhalten werde. Dies erhöhe zum einen nochmals die Wertabschreibungen, die der Vorstand für 2008 auf bis zu 420 Mio. EUR veranschlage. Die Analysten würden ihre Schätzungen entsprechend anpassen. Zum anderen erschwere das Marktumfeld geplante Immobilienverkäufe. Vom ursprünglichen Ziel, daraus 2008 500 Mio. EUR zu erlösen, habe sich IVG inzwischen verabschiedet. Damit würden sich die Erwartungen der Analysten bestätigen. Dennoch dürfte es nach Meinung der Analysten gelingen, die Verkaufsgewinne im vierten Quartal noch etwas zu steigern.
In der Projektentwicklung baue IVG an den begonnen Vorhaben fleißig weiter. Die Bestandsveränderung sei auf 230 Mio. EUR gestiegen. Das bereinigte EBIT habe dank der Gewinnrealisierungen vor allem in Paris gegenüber 2007 um 17,2 auf 92,3 Mio. EUR zugelegt. Zum Vorquartal sei das Segmentergebnis aber nahezu unverändert geblieben, obwohl der Gewinn bringende Verkauf einer Londoner Immobilie sich weiter verzögert habe und der unrealisierte Überschuss um 9,8 auf 32,3 Mio. EUR gesunken sei. Angesichts des schwierigen Marktumfeldes sei mit weiteren Einbußen zu rechnen. Die Analysten würden ihre Ertragsschätzungen entsprechend anpassen. Das gelte auch für das mittelfristige Projektgeschäft, das IVG anstrebe, zurückzufahren.
Der Gewinn aus dem Kavernenverkauf kompensiere einen Großteil der Immobilienabwertungen. Mit der Höherbewertung der Kavernen durch neue Mietverträge und der mittlerweile vollständigen Platzierung des Kavernenspezialfonds würden sich die Buchgewinne bis zum Jahresende auf voraussichtlich 353 Mio. EUR summieren. Das Segment-EBIT solle auf bis zu 400 Mio. EUR zulegen. Der Fondsbereich werde hingegen ein deutlich schwächeres Ergebnis erzielen als im Vorjahr. Das Ziel, bei Privatanlegern 300 bis 400 Mio. EUR zu platzieren, werde trotz des gut laufenden Absatzes des jüngsten Euroselect Fonds verfehlt. Fonds mit Objekten in Mailand und Asien würden nicht in den Vertrieb kommen bzw. kaum Nachfrage finden. Die Provisionseinbußen würden dabei nicht durch den Platzierungserfolg bei institutionellen Investoren, der das verwaltete Vermögen um rund 670 Mio. EUR auf 11,0 Mrd. EUR erhöht habe, kompensiert.
Bei der Finanzierung berichte IVG zwar von erfolgreichen Kreditprolongationen, das Finanzmarktumfeld habe sich indes noch nicht aufgehellt. Trotz der geld- und fiskalpolitischen Rettungsaktionen würden die Kreditrisikoaufschläge hoch bleiben. Da IVG den geplanten Schuldenabbau erst zur Jahreswende einleiten dürfte, rechne man mit einem höheren Zinsaufwand. Insgesamt würden sich die Anpassungen der Analysten aber weitgehend ausgleichen, so dass man unverändert ein EBIT von 317 Mio. EUR und einen Konzerngewinn von 48 Mio. EUR erwarte. Das entspreche in etwa der neuen Prognose der IVG, die einschließlich des Kavernenverkaufs und der Immobilienbewertung von einem EBIT zwischen 300 und 320 Mio. EUR sowie einem Konzerngewinn von 50 bis 70 Mio. EUR ausgehe.
Die Schätzungen der Analysten zur Dividende von 50 Eurocent und zum NAV von 23,19 EUR je Aktie lasse man auch unverändert. Für 2009 gehe man hingegen davon aus, dass der Abschwung auf den Immobilienmärkten sich unvermindert fortsetze und erst ab 2010 eine Erholung eintreten dürfte. Die Analysten passen ihre Gewinnschätzungen entsprechend an und würden nach ihrem EVA®-Modell einen Fair Value von 14,25 EUR je Aktie ermitteln, der einen Abschlag zum aktuellen NAV von 40% impliziere. Darin spiegle sich vor allem eine allgemein gestiegene Risikoprämie wider. Den aktuellen NAV-Abschlag von 85% halte man wie wohl auch Großaktionär Sal. Oppenheim, der seinen Anteil auf 20% weiter aufgestockt habe, für übertrieben. Das Kursziel senke man auf 14,25 EUR. Das Anlagerisiko bleibe unverändert hoch.
Die Analysten der HSH Nordbank empfehlen weiterhin, die Aktien von IVG Immobilien zu kaufen. (Analyse vom 19.11.2008) (19.11.2008/ac/a/d)
Offenlegung von möglichen Interessenskonflikten:
Mögliche Interessenskonflikte können Sie auf der Site des Erstellers/ der Quelle der Analyse einsehen.
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